Energieausweis – das sollten Immobilienmakler wissen

Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand und Standard eines Wohngebäudes und evaluiert dessen Energieeffizienz anhand festgelegter Kennwerte.

Immobilienverkäufer sowie Personen, die erstmalig eine Immobilie vermieten, sind gemäß des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), welches die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt hat, zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet.

Das Ziel dieses Dokuments ist es, potenzielle Käufer oder Mieter umfassend über die Energieeffizienz und die damit verbundenen Energiekosten eines Gebäudes zu informieren. Daher müssen spezifische energetische Kenndaten bereits in der Anzeige für die Immobilie aufgeführt werden.

Was der Energieausweis und dessen Erstellung für Sie als Immobilienmakler bedeutet, was ihn so wichtig macht und worauf Sie bei Inseraten achten müssen, werfen wir in diesem Beitrag  gemeinsam mit Energieberater und iad Immobilienberater Andé Klare in Leer, Ostfriesland einen genauen Blick.

Was muss ich als Makler zum Energieausweis wissen?

Der Energieausweis, als zentrales Dokument für Gebäude bezüglich ihrer Energieeffizienz, stützt sich auf die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Mit dem Stichtag des 01. Mai 2021 endete die Übergangsfrist, seither müssen alle neu ausgestellten Energieausweise die Richtlinien des GEG einhalten.

Die Vorgaben dienen der Steigerung der Transparenz und Informationsqualität im Immobilienmarkt und sollen für potenzielle Interessenten eine fundierte Entscheidungsgrundlage schaffen.

Es existieren zwei Typen von Energieausweisen: der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis.

Art des Gebäudes	Art des Energieausweises
Nichtwohngebäude	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 01.11.1977	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1977	Bedarfsausweis
Neubau	Bedarfsausweis

Ein Verbrauchsausweis wird nur erteilt, wenn vollständige Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre vorhanden sind, wobei der Abrechnungszeitraum maximal 18 Monate zurückliegen darf. Ausgestellt wird dieser nicht, falls individuell über Gasetagenheizungen geheizt oder das Gebäude kürzlich umfassend saniert wurde.

Neubauten erhalten standardmäßig einen Bedarfsausweis. Büro- oder Verwaltungsgebäude sowie Gewerbe- und Einkaufszentren benötigen einen speziellen Energieausweis für Nichtwohngebäude. Dieser beinhaltet neben den üblichen Werten zusätzlich die spezifischen Energiebedarfe für Lüftung, Beleuchtung und gegebenenfalls Klimatisierung, die separat ausgewiesen werden. Bei Gebäuden, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten umfassen, können unter bestimmten Bedingungen zwei separate Energieausweise notwendig sein.

Es gibt spezifische Szenarien, unter denen die Vorlage eines Energieausweises nicht erforderlich ist. Dazu gehören:

• Objekte, die keine Beheizung oder Kühlung mitbringen, wie unbeheizte Lagerräume oder Parkplätze in Tiefgaragen.
• Immobilien mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern.
• Wohngebäude, die pro Jahr weniger als vier Monate genutzt werden, was häufig auf Ferienwohnungen oder -häuser zutrifft.
• Sakrale Bauten wie Kirchen sowie Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
• Gebäude, die für einen bevorstehenden Abriss vorgesehen sind.

Wichtig für Sie als Immobilienmakler: Interessenten für Miet- oder Kaufobjekte haben das Recht, die Energieeffizienz einer Immobilie in ihre Entscheidungsfindung einzubeziehen. Daher sind Sie verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.

Eine gute Möglichkeit ist, diese direkt als einen Aushang bei den Terminen vor Ort zu präsentieren. Sollte keine Besichtigung stattfinden, ist der Energieausweis umgehend, auf jeden Fall jedoch auf Anforderung der Interessenten, zur Verfügung zu stellen.

Denken Sie an die Registriernummer

Seit Mai 2014 ist für ausgestellte Energieausweise eine vom Deutschen Institut für Bautechnik vergebene Registriernummer erforderlich.

Diese dient behördlichen Stichprobenkontrollen, um die Dokumentenqualität sicherzustellen. Aussteller sind dazu verpflichtet, Kopien der Energieausweise zwei Jahre aufzubewahren und auf Anfrage den Behörden bereitzustellen. Sollte bei Ihren Kunden bereits ein Energieausweis vorhanden sein, prüfen Sie daher unbedingt, ob eine Registrierungsnummer eingetragen ist und ob diese noch Gültigkeit hat.

Was hat sich zuletzt für Immobilienmakler und den Energieausweis geändert? 

Seit dem 1. Mai 2021 ist die Übergangsfrist für die Anpassung der Energieausweise abgeschlossen. Infolgedessen müssen alle neu erstellten Energieausweise den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Dies bedeutet eine erhöhte Sorgfaltspflicht bei der Erstellung der Ausweise und verstärkte Anforderung an die Ausarbeitung von Modernisierungsempfehlungen. Zudem erfolgt die Klassifizierung der Kennwerte nun auf Basis des Primärenergiekennwerts und es besteht eine verpflichtende Angabe der Treibhausgasemissionen in den Energieausweisen.

Gemäß der Richtlinien müssen Sie zudem die relevantesten Daten aus dem Energieausweis in einer Immobilienanzeige angeben. Die Pflicht besteht allerdings nur, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt.

Fehlen die Informationen in der Anzeige, liegt in Abwesenheit eines Energieausweises keine Verpflichtung zur Nachbesserung vor, was bedeutet, dass in diesem Fall keine rechtlichen Schritte wie Abmahnungen zu befürchten sind. Es ist allerdings ratsam, in der Anzeige explizit zu erwähnen, falls der Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung „nicht vorliegt“, um Klarheit für potenzielle Interessenten zu schaffen.

Grundsätzlich sollten Sie aber darauf achten, dass bei jeder Ihrer Anzeigen auch ein Energieausweis vorliegt und alle Angaben entsprechend untergebracht werden können.

Erforderliche Informationen aus dem Energieausweis für die Anzeige von Wohnimmobilien:

• Typ des Energieausweises: Unterscheidung zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis
• Endenergiekennwert: Ausdruck in kWh pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a)
• Klassifizierung der Energieeffizienz: Einordnung des Objekts in die Klassen A+ bis H
• Primärer Energieträger für die Heizungsanlage: Angaben zu verwendeten Energiequellen wie Gas oder Öl
• Errichtungsjahr des Bauwerks

Bei der Vermarktung von Nichtwohngebäuden ist es notwendig, den Endenergiekennwert differenziert nach den Verbräuchen für Heizung und elektrischen Strom darzulegen.

Begleitet der Energieausweis das Exposé, das in kommerziellen Medien veröffentlicht wird, reicht die jeweilige Seite, die den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch ausweist.​

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen ist im § 21 des Entwurfs zur EnEV 2007 festgelegt.

Folgende Personen sind zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude autorisiert:

• Hochschulabsolventen aus Fachbereichen wie Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik oder Elektrotechnik
• Handwerksmeister in den Feldern Bauhandwerk, Heizungsbau oder Schornsteinfegerwesen sowie Handwerker mit der Berechtigung zur eigenständigen Ausübung dieser Gewerke ohne Meistertitel
• Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker in den Bereichen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik
  

Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung ist mindestens eines der folgenden Kriterien:

• Ein Studienschwerpunkt im Bereich energiesparendes Bauen
• Mindestens zwei Jahre Berufserfahrung in relevanten bau- und anlagentechnischen Bereichen nach dem Studium
• Eine erfolgreiche Weiterbildung im energiesparenden Bauen, die festgelegten Standards entspricht
  

Je nach Eignung können Sie als Immobilienmakler eine Grund- und Zusatzqualifikation durchlaufen, um einen Energieausweis selbst ausstellen zu können. Während die Grundqualifikation die berufliche Erstausbildung abdeckt, bezieht sich die Zusatzqualifikation auf die spezifischen Kenntnisse für die Erstellung von Energieausweisen. Zudem schließt die Berechtigung für Nichtwohngebäude automatisch die für Wohngebäude mit ein.

Was lässt sich aus dem Energieausweis für eine Immobilienberatung herauslesen? 

Der Energieausweis ist nicht nur eine „lästige“ Pflicht. Sie können ihn hervorragend als Instrument nutzen, um Ihren Kunden eine detaillierte Einschätzung des energetischen Zustands und der damit verbundenen Kosten einer Immobilie zu geben. Durch eine fundierte Beratung basierend auf den Angaben des Energieausweises erhöhen Sie die Transparenz und unterstreichen etwa die Attraktivität des Objekts.

Ihre Expertise und die effektive Nutzung der Informationen aus dem Energieausweis positionieren Sie als kompetenten und vertrauenswürdigen Berater im Immobilienmarkt.

Was aber können Sie aus dem Energieausweis herauslesen und in Ihre Beratung einfließen lassen?

Die erste Seite des Energieausweises zeigt allgemeine Informationen zum Gebäude. Nutzen Sie diese Daten, um Ihren Kunden einen ersten Überblick über das Gebäude und seine technische Ausstattung zu geben. Besprechen Sie, wie der Einsatz erneuerbarer Energien oder das Baujahr des Gebäudes die Energieeffizienz und damit verbundene Kosten beeinflusst.

Auf der zweiten Seite finden Sie Angaben zum Energiebedarf und zu Treibhausgasemissionen. Verwenden Sie diese Hinweise, um die Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit des Gebäudes detailliert aufzuzeigen und wie die Einhaltung gesetzlicher Standards die Attraktivität der Immobilie steigert.

Die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf der dritten Seite aufgeführt. Erläutern Sie in diesem Zusammenhang, wie diese Kennwerte die Energiekosten und die Energieeffizienzklasse beeinflussen. Nutzen Sie die visuelle Darstellung der Energieeffizienzklassen, um den energetischen Zustand des Gebäudes mit anderen Objekten zu vergleichen und die Wichtigkeit einer guten Einstufung zu unterstreichen.

Seite vier enthält Vorschläge zur energetischen Verbesserung des Gebäudes. Informieren Sie Ihre Kunden über die potenziellen Verbesserungen und deren geschätzte Kosten. Geben Sie direkte Tipps und bieten Sie die Unterstützung von Experten aus dem iad Netzwerk an.

Die letzte Seite enthält abschließend einen Überblick über die zugrunde liegenden Methoden. Diese Werte helfen Ihnen, Ihre Kunden über die Grundlagen der Energieeffizienz aufzuklären und eventuelle Fragen präzise zu beantworten.

Sie sollten Ihre Kunden stets nach einem gültigen Energieausweis fragen. Sollte keiner vorhanden sein, bieten Sie ihm an, dies für ihn kostenpflichtig zu übernehmen.​ So zeigen Sie Ihre besondere Servicequalität.

Haben Sie noch weitere Fragen zum Energieausweis? Gerne unterstützen wir Sie im Rahmen unserer Fort- und Weiterbildungen dabei, was das Thema energetische Immobilien und deren Anforderungen angeht, um auf dem aktuellen Stand zu bleiben.